דיור במחיר מופחת

איך הגענו לכאן?

כרוניקה מקוצרת של קורות שוק הדיור הישראלי בדור המילניום: חלק א'

מאחורי תכנית "דיור במחיר מופחת" (לשעבר "מחיר למשתכן") של משרד הבינוי והשיכון היסטוריה ענפה ומעניינת. יש האומרים כי השינויים הדרמטיים שהתרחשו בשוק הדיור הישראלי בעשרים השנים האחרונות ישמשו אבני בוחן בפקולטות לכלכלה ברחבי העולם, עוד הרבה זמן קדימה. כך, למשל, לומדים היום כלכלנים צעירים אודות בועת הנדל"ן היפנית שקרמה עוד וגידים באמצע שנות השמונים, או הבועה הדרמטית של ארה"ב שהחלה בסוף שנות התשעים והתפוצצה לכדי משבר כלכלי כלל עולמי ב 2008. באמנות כמו באמנות, יש דיליי קבוע בין ההתרחשויות באמריקה הגדולה להגעתן לארץ, אלא שמסתבר שהדיליי הזה קורה לא רק באמנות אלא גם בנדל"ן. בחפיפה לעת שנשיא ארה"ב, ג'ורג' בוש, טווה את תכנית החילוץ ליציאת שוק הדיור האמריקאי מהבועה (2007), חלה עלייה דרסטית במחירי הדיור הריאליים בישראל. כמה דרסטית? בתוך שנה אחת בלבד, בין קיץ 2008 לקיץ 2009 נמדדה עלייה של כמעט 14% במדד מחירי הדיור הריאליים.

רבים שואלים אותנו: מה בדיוק קרה? איך הגענו למצב הזה? ולמה אנחנו לא מצליחים לצאת ממנו?
צוות הבלוג של "ארי מגורים" מכין לכם סדרת כתבות מיוחדת שסוקרת את קורות שוק הדיור בישראל בדור האחרון.

התנהגות של שווקי דיור

כדי להבין את השינויים בשוק הדיור הישראלי כדאי להבין תחילה כיצד מתנהגים שווקי דיור ככלל. במילה אחת: מחזוריות. הכלכלה הנאו-קלאסית שעיצבה את השווקים המודרניים של העולם המערבי דיברה על מצב של "תחרות משוכללת": ריבוי של מוכרים וקונים המתנהלים בתוך שוק שהמידע אודותיו הוא שקוף, ישנו חופש תקשורת מלא בין כל הגורמים המעורבים, המוצרים הנמכרים הם הומוגניים וכל המעורבים שפויים וברי דעת (לפחות לכאורה). השוק נע מכוח ההתנגדות שבין הביקוש להיצע ומתנהל בתוך מחזורי זמן קצובים המאופיינים בקפיצה וירידה – ממש כמו גרף אק"ג של כל דבר חי בטבע. מחזור כזה של גאות ושפל נקרא: מחזור עסקים. על הרצף הזה בדיוק מתקיים מחזור טיפוסי של שוק נדל"ן.

שוק הנדל"ן הישראלי נחלש

בין 2002 ל 2008 עוברת על שוק הנדל"ן הישראלי תקופת שפל. משנת 1988 ועד 2002 משקף גרף מחירי הדיור הריאליים מגמה של עלייה. 1988 היא הנקודה הנמוכה ביותר וממנה הגרף מתחיל לצמוח עד שהוא מגיע לנקודת שיא ב 2002 ומשם מתחיל לצנוח שוב. כלומר, בין 1988 ל 2002 עבר על השוק מחזור עסקים אחד שלם. מ 2002 מתחילה צניחה הדרגתית ועקבית במחירי הדיור.

מתוך מאגר המידע של המרכז למחקר ומידע, הכנסת

הכלכלה הישראלית משתנה

בשנים אלו קורה דבר מעניין. מחד, שוק הנדל"ן נמצא בשפל מעצם המחזוריות הטבעית שלו, זאת כתגובה לקורותיו בשנים הקודמות שבהן חלה צמיחה עקבית בשוק כתוצאה מגל העלייה מברה"מ (בנייה מואצת וקנייה מרובה). מאידך, בעשור הראשון של המילניום, המשק הישראלי צומח עם מגמת עלייה מרשימה למדי של כ4%-5% בשנה. זה קורה לאור הקטנת שיעור האבטלה שצונח משיא של 10.9% ב 2004 לשפל של 5.9% בשנת 2008. זאת ועוד, מ 2003 מתחילה מגמה של ירידה בריבית על המשכנתאות. הריבית שעומדת על כ7% ב 2003 מגיעה לשיא של 2.7% ב 2009. תהליך זה מתרחש בעקבות גורמים שונים שהבולט בהם הוא הקטנת הגרעון הממשלתי. בעוד שבצד הביקוש חלות תמורות שמחזקות את כוח הקנייה, בצד ההיצע קורה דווקא תהליך הפוך. ענף תשומת הבנייה (בטון, מלט וכו') חווה עלייה ריאלית משמעותית במחירים, זאת כתוצאה מהריכוזיות היחסית שמאפיינת אותו. בין 2002 ל 2009 המחירים עולים ב 16.3% לעומת ירידה של 5.4% במחירי הדיור. התנאים הללו מובילים לשחיקה ברווחים של הקבלנים מה שגורם לפיחות בבנייה – היצע הדירות בישראל צונח. במשוואת ההתייקרות של הדירות בתקופה זו משחקים משתנים נוספים כמו השפעה של קבוצות רכישה, בירוקרטיה ועוד.

בכתבות הבאות

מה היו ההשלכות של הירידה בהיצע הדירות? איך זה מתחבר עם הצניחה בגובה הריבית על המשכנתאות? כיצד הגיבה הממשלה למציאות המשתנה הזו, אם בכלל?
וגם: על הכרוניקה של תכנית "דיור למשתכן" (כיום "דיור במחיר מופחת") דרך פועלם של ארבעה שרי בינוי ושיכון לאורך תקופה של 12 שנים.

יש לכם שאלות? רוצים לדבר? צרו קשר כבר עכשיו ונחזור אליכם בהקדם.